За прошедшую неделю каких либо особо важных изменений в законодательстве не произошло.

Поэтому хотелось бы остановиться на таком важном моменте как вопрос регулирования снижения арендной платы за аренду коммерческой недвижимости в период действия коронавирусной инфекции на законодательном уровне.

Обратимся для начала к Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Что говорит нам он – а п. 4 статьи 614 трактует о том, что Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды существенно ухудшились.

То есть для снижения арендной платы необходимо наличие двух условий – условия пользования сильно ухудшились и условия ухудшились не по вине арендатора. Так возможно ли применение данной возможности предусмотренной в гражданском кодексе сейчас-  «в реальной жизни, когда в силу прямого запрета не можешь работать в арендованном офисе».

Что делают арендаторы? Часть из них пишет в адрес арендодателей письма о действии непреодолимой силы и наличия форс-мажора, а часть просто ждет что будет дальше.

Многие арендаторы не верно трактуя пункт 3 статьи 401 ГК РФ считают, что они освобождаются не только от штрафных санкций за неуплату» но и  вообще от обязанности «платить арендную плату».

Так вот, что такое –  признании обстоятельств непреодолимой силы.

Из совокупности положений Закона РФ от 07.07.1993 N 5340-1 “О торговопромышленных палатах в Российской Федерации” следует, что свидетельствование обстоятельств форс-мажора, наступившие на территории Российской Федерации, отведено к исключительной компетенции ТПП Российской Федерации.

Мало кто из арендаторов не имеет сертификата ТПП РФ о признании распространения новой короновирусной инфекции в договорах аренды, обстоятельством непреодолимой силы.

Не стоит полагать, что если компания имеет право ссылаться на обстоятельство непреодолимой силы, то она не должна исполнять свои обязательства. Обязательства компании остаются (см. п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7), компания лишь может претендовать на освобождение от гражданско-правовой ответственности, возникающей в силу закона или на основании договора, например если в нем были предусмотрены штрафные санкции в виде уплаты убытков, неустойки, штрафов, пени (ст. 401 ГК РФ). В одностороннем порядке отказаться от исполнения самого обязательства (уплаты арендной платы) арендатор не может.

Обратим внимание что в соответствии со  ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ  – О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» – арендодатель обязан предоставить отсрочку платежей и снизить размер арендной платы за период, в течение которого помещением не пользовались, если в субъекте введен режим ЧС или повышенной готовности.

Полномочия по введению режима повышенной готовности переданы Губернаторам.

Что касается города Москвы – то да, такой указ действительно есть –  Указ Мэра г. Москвы от 05.03.2020 года №12-УМ.

Что касаясь Свердловской области то – п.1 Указа Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 года №100-УГ введен на территории Свердловской области режим повышенной готовности только для органов управления и сил Свердловской областной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций. В этом же указе факт распространения новой короновирусной инфекции, не признается как обстоятельства непреодолимой силы.

Исходя из всего указанного выше мне думается, что надо ждать судебной практики и решений по каждому  конкретному делу.

Издание актов органов власти само по себе не влечет автоматического форс-мажора для всех участников  гражданского оборота.

Следует отметить, что органами государственной власти предусмотрены ряд мер касающийся предоставления льгот по арендной плате. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 “Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества” установлено ряд условий предоставления отсрочки уплаты арендной платы:

• предоставляется арендаторам, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Перечень отраслей российской экономики в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции изложены в  постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434 с дополнениями внесенными постановлениями от 10 апреля 2020 г. № 479, от 18 апреля 2020 г. №540.

Поэтому возвращаясь к нормам действующего законодательства можно сказать только одно – «они есть» но «они не работают в реальности».